不動産屋の営業をしている駿パパが不動産の競売・任意売却を解説。不運にも競売の申立てという憂き目にあっている不動産のご所有者様が納得のいく解決を目指せるような現場から生の声をお届けします。

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税金・節税対策の基礎知識:固定資産税とは (12/03)

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2008/09/08 06:44｜｜▲

なぜ任意売却が競売よりも有利なのか、についてかいていきたいと思います。

結論からいってしまうと、所有者にとって競売が著しく不利だから、というのが任意売却が競売よりも有利な理由になります。

競売が不利＝任意売却が有利

という図式が成り立つことを、前回予告したように所有者･債権者･買主の３つの視点から見て行きたいと思います。

①所有者の場合
【メリット】
◆競売に比べて、市場価格に近い価格で販売できる
←通常のルートでの不動産の販売という形になるため

◆競売に比べて、債権者へより多くの返済が可能となる
←競売は、不動産鑑定士の査定(およそ市価の９割くらいの甘さ)×0.7という計算で売却の最低価格が出されるため
◆競売に比べて、近隣に秘密にできる
←競売が進むと入札希望する方が調査のために近隣に聞き込みを開始してしまいますが、速やかな任意売却の場合はその前に解決してしまうため

◆競売に比べて、任意売却後の債務の返済も柔軟に対応して貰える
←債権者はもともと債権を安く買っており(債権額の１～３割程度とか物件によるようです)、また残債については無担保債権となるため、無理のない返済計画の話し合いが可能になるため

◆競売に比べて、お手元に余剰資金を残すことも可能(取り扱いの業者さんにもよりますが、駿パパのところでは可能です。)
←こちらについては本当にケースバイケースです。が、競売になったら最後、基本的には相手側に何も求めることが出来ず、金銭面的なところも含め、無条件で立ち退かなければなりません。競売の買主保護のための法整備も進み強制執行という落札者にとっては強い見方も簡単に使えるようになっています。
詳しくはまたあらためて記事にしようと思います。また、こちらで個別の相談をメールで受付けてますのでもし良かったらどうぞ。

◆競売に比べて、自分の意志で進めることが出来る
←競売とはあくまでも強制的に不動産を処分し、換金するシステムです。この過程の中に、不動産所有者の意志は考慮されることはほとんどありません。退去に関しても、所有者が何らかの主張をしたところで、聞き入られることは全くなく、問答無用に立ち退きを命じられるだけであり、仮にそれを拒んだ場合、今度は周り近所に目立つようにして立ち退きの強制執行が行われます。その不動産の所有者としては、後ろ向きな形で家を手放さなければならないのです。
それと対比する任意売却ですが、これは、あくまでも不動産所有者が自らの意志で売却を進めることですので、非常に前向きな形での債務処理の手段といえましょう。たとえば引渡しの時間を猶予してもらうなんてことも可能です。

【デメリット】
◆依頼する先の不動産業者によって結果が左右してしまう？
←任意売却は、不動産の知識＋高度な債権処理の法律の知識＋交渉などの営業能力が必要で、そのうちどれかがかけてても成立できないことが多いです。
街の不動産会社や大手不動産販社では高度な債権処理の法律知識がないことがほとんどですし、司法書士や弁護士の先生に依頼する場合は果たして不動産の適正な処理がうまく出来るのだろうか、という事になります。
やはり、専門的に業務を行っている不動産会社の方がバランスが取れていて結果を出せるように思います。

とこんな風に所有者様の視点から任意売却のメリット･デメリットを見て行きましたが、②債権者の場合、③買主の場合はまた次の記事にかくことにしましょう。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

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2006/07/24 17:58｜任意売却とは｜TB：0｜CM：0｜▲

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Author:駿パパ
大田区在住の不動産屋に勤める２８歳の営業マン。
任意売却・競売不動産を扱っています。
◆債務を抱え、ご自宅や会社を不運にも競売にかけられてしまった不動産の所有者様のために、少しでもお力になれるように、所有者様のご意向に沿った解決のお手伝いをしています。
◆競売物件の入札代行をしています。お客様がご希望する競売不動産を落札できるように、ピンポイントの査定・銀行からの融資の根回し・手続等の準備実行をやっています。
◆通常の不動産の売買・賃貸もばっちり取り扱っております。

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