不動産のご売却を不動産屋に依頼した場合は、不動産の所有者様とその不動産屋との間に媒介契約というものを締結してから販売活動に入ります。

今日は、媒介契約について説明していきます。

まず、契約の趣旨から。
重複しますが、不動産屋（宅地建物取引業者といいます）が、不動産（宅地建物）の売買や交換の仲介の依頼を受ける際の契約のことです。
昔は、口約束だったため法律上の規制がなかった点や言った言わないのトラブルなどが多発していました。そこで、昭和５７年から法改正によって媒介契約に関する規定を国が設けました。その後、何度かの法改正を経てますが基本的な点はこういったところです。

次に契約内容についてのポイントです。
どの物件を依頼したのか？
どの不動産業者に依頼したのか？
どういったタイプの契約をしたのか？
報酬はいくらか？
売買価格はいくらか？
・・・他にもいろいろありますが、以上の点を押さえれば大丈夫でしょう。

１．どの物件を依頼したのか
不動産の概念上、土地と建物はあくまで別の不動産という扱いになります。ですから戸建住宅をご所有されている場合は、建物の所有権、土地の所有権（借地権や地上権の場合もあります）を売りますということを明確にしないといけません。その際は、登記されている地番や家屋番号といった公の情報で特定します。

２．どの不動産業者に依頼したのか
次の３のどういったタイプの契約をしたのかにも深くかかわりますが、不動産の所有者様と契約をする相手方を特定しなければいけません。

３．どういったタイプの契約をしたのか
媒介契約には３種類あります。
まずは、一般媒介契約です。
これは、複数の不動産業者に重ねて依頼することができるタイプの契約です。複数の業者を窓口として依頼するため、広い範囲での販売活動が見込めるというメリットがあります。
デメリットとしては、媒介契約を受けたはいいが、複数の業者に依頼しているため成功報酬を得られる保証がないため、成約に向けて積極的な努力をしない恐れがある（業者側に努力義務がなくなる）ということです。また、有効な買手が見つかった場合も複数の窓口があるため、牽制しあったりして買手を逃してしまうといった情けない話もあります。インターネットが普及した今では複数の窓口を設けることがどれだけのメリットになるかは疑問が残ります。
また、任意売却においては、債権者によっては”窓口が複数あると言っていることが変わったりしやすい”という理由で交渉を受付けてくれないところが多いです。

次に、専任媒介契約です。
これは、窓口となる不動産業者を１つに限定するタイプの契約です。
この契約を結ぶ以上は、不動産業者としても努力義務が発生します。積極的な販売活動が見込めるわけで、より高値での取引になる可能性が上がります。また、自分で買手を探索することも可能です。
デメリットは、依頼した業者が努力していない場合が挙げられます。そうなると販売活動が止まってしまいます。業者の選定は本当に大事です。しっかり見極めましょう。もし努力をしていない業者だったら、３ヶ月の有効期間を待つか、解約通知を送るなどして別の信頼できる業者を探しましょう。

最後が専属専任媒介です。
これは、専任媒介契約の業者側の成約をより厳しくしたものです。その代わり、自分で買手をみつけた場合も報酬を支払わなければいけません。

４．報酬はいくらか？
仲介手数料を契約書に定めていますが、最大で
売買代金（税抜）×３．１５％＋６．３万円（税込、売買代金が４００万円以上の場合）
となります。これ以上は請求しただけでも違法です。
あくまで、所有者様と買手を結ぶ不動産の媒介（仲介）の報酬としてですので、その業者が買取ったり、リフォームの請負工事の報酬とは別のものですので誤解のなさらないように。

５．売買価格はいくらか？
これは非常に重要なことです。合理的な価格を不動産業者はプロの立場からアドバイスをしなければなりませんし、金額を変更する場合（下がる場合）も根拠を明示なければいけません。
相場からかけ離れて高ければ買手が見つかりませんし、かけ離れて安いと安売りしてしまうことになります。
この説明をしっかりしてもらうような不動産業者を選定するべきでしょう。

ポイントを絞って媒介契約を見ていきましたが、いかがでしたでしょうか？
コメントをくれるとうれしいです。
次回も、競売･任意売却にまつわる諸問題について考えてみたいと思います。
次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

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