前回に引き続きなぜ任意売却が競売よりも有利なのかということを解説していきます。

２回目ということで、今回は債権者の側から見た任意売却ということをやって行きながら
競売が不利＝任意売却が有利
という図式が成り立つことを見ていきたいと思います。物事を一方からだけではなく多くの視点でみていくということは、理解を深めより有利に運べることにつながりますからね。

まずは、前提として債権者は何を考えているかという点を知る必要があります。
債権(お金を払えと請求する権利）を持っている人や団体のことを債権者といいます。
債権者としては、当然その権利を行使しようとしてきます。また、あらゆる手段でその債権を保全（権利によって得られる利得を守ること)しようとしてきます。

その手段が、抵当権や根抵当権(売却などをした際の代金から他の債権者に優先して弁済を受けられる権利)をつけたり、債権者代位権（債務者に替わって権利を行使すること・・・例)売掛金の回収・資産の有効活用・・・etc）を行使したりすることなわけです。

そして「抵当権をつけられた後に支払が滞ると、債権者はいよいよ競売にかけて支払を優先的に受けようとするわけです。

つまりは、競売にかけている債権者というのは、他の債権者よりも優先的に十分な支払を受けたいと思っていると思ってほぼ間違いないということになります。

そこで、競売よりも任意売却に応じた方が有利だという"突け入るスキ"が出てきます。

【債権者の視点から見たメリット】
◆上位の債権者が受け取る金額が多くなる
→一般市場での売却となるため、市場の５割から７割程度の競売よりも高い金額になりやすい（一番抵当権者などの上位抵当権者の場合)
◆下位の債権者にも配当がある
→競売では、上位の抵当債権から順番に支払がされていくためどうしても下位の抵当債権への配当がなくなってしまうことが多くなるが、任意売却の場合は”ハンコ代”と称して抵当権抹消書類を発行する対価を得られるケースがほとんどである。

◆競売での手続きよりも早く回収が出来る
→競売での処理期間は配当要求の段階から約６・７ヶ月
　任意売却での処理期間は配当要求の段階から平均３・４ヶ月(私の経験上ですが）

何よりも受取る額が多くなるというところが
債権者が応じる最大のメリットになります。

【デメリット】
◆もしかしたら競売でものすごい高い金額で入札してくれる人が現れるかもしれない
→相場全く無視で、その物件がどうしても欲しい人(例えばお隣さんとか）がもしかしたらいるかもしれないですよね・・・

◆売買代金の中から通常の物件売買にかかる費用を捻出しなくてはいけない
→債権者側が支払う（といっても実質は所有者様の返済の一部からとなりますが）費用の中には次のようなものを認めてもらったことがあります。
●所有者の引越し費用（引っ越すお金がないといえば)
●売買物件の測量費用(マンションだと難しいかも)
●司法書士への手数料（抵当権を抹消し所有権の移転をします)
●管理費滞納分の支払（マンションの管理組合は意外に強い権利を持ってます)
●税金滞納分の支払（固定資産税や消費税を滞納していると国税庁が差し押さえます。彼らは最強です)
●解体費用（古家で今にも壊れそうな場合でした。レアケース)
●修理費用（これも過去に１回だけしかありません。レア度は高いです)
●仲介業者への仲介手数料（私たちはこのお金でご飯を食べてます、ハイ)
とざっとあげるとこんなにあります。まあ、債権者側としては必要最低限のものしか認めてくれませんし、その分高い売却価格を求めてきます。

◆競売に比べて手間がかかる
→本気でこんなことを言ってくる債権者もけっこういますが、働かざるもの食うべからずですよ！

デメリットを見ていきましたが、売買費用以外は取るに足りませんし、その費用についても上記のように売買価格をその分高くすることによって対応可能ですね。

債権者の視点から見た場合も、回収できる金額という観点から
競売が不利＝任意売却が有利ということがいえるということをわかっていただけたでしょうか？

次回は、なぜ任意売却が競売よりも有利なのか その３(買主編)をみていきます。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

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