不動産屋の営業をしている駿パパが不動産の競売・任意売却を解説。不運にも競売の申立てという憂き目にあっている不動産のご所有者様が納得のいく解決を目指せるような現場から生の声をお届けします。

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税金・節税対策の基礎知識:固定資産税とは (12/03)

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2008/09/08 06:43｜｜▲

前回に引き続きなぜ任意売却が競売よりも有利なのかということを解説していきます。

２回目ということで、今回は債権者の側から見た任意売却ということをやって行きながら
競売が不利＝任意売却が有利
という図式が成り立つことを見ていきたいと思います。物事を一方からだけではなく多くの視点でみていくということは、理解を深めより有利に運べることにつながりますからね。

まずは、前提として債権者は何を考えているかという点を知る必要があります。
債権(お金を払えと請求する権利）を持っている人や団体のことを債権者といいます。
債権者としては、当然その権利を行使しようとしてきます。また、あらゆる手段でその債権を保全（権利によって得られる利得を守ること)しようとしてきます。

その手段が、抵当権や根抵当権(売却などをした際の代金から他の債権者に優先して弁済を受けられる権利)をつけたり、債権者代位権（債務者に替わって権利を行使すること・・・例)売掛金の回収・資産の有効活用・・・etc）を行使したりすることなわけです。

そして「抵当権をつけられた後に支払が滞ると、債権者はいよいよ競売にかけて支払を優先的に受けようとするわけです。

つまりは、競売にかけている債権者というのは、他の債権者よりも優先的に十分な支払を受けたいと思っていると思ってほぼ間違いないということになります。

そこで、競売よりも任意売却に応じた方が有利だという"突け入るスキ"が出てきます。

【債権者の視点から見たメリット】
◆上位の債権者が受け取る金額が多くなる
→一般市場での売却となるため、市場の５割から７割程度の競売よりも高い金額になりやすい（一番抵当権者などの上位抵当権者の場合)
◆下位の債権者にも配当がある
→競売では、上位の抵当債権から順番に支払がされていくためどうしても下位の抵当債権への配当がなくなってしまうことが多くなるが、任意売却の場合は”ハンコ代”と称して抵当権抹消書類を発行する対価を得られるケースがほとんどである。

◆競売での手続きよりも早く回収が出来る
→競売での処理期間は配当要求の段階から約６・７ヶ月
　任意売却での処理期間は配当要求の段階から平均３・４ヶ月(私の経験上ですが）

何よりも受取る額が多くなるというところが
債権者が応じる最大のメリットになります。

【デメリット】
◆もしかしたら競売でものすごい高い金額で入札してくれる人が現れるかもしれない
→相場全く無視で、その物件がどうしても欲しい人(例えばお隣さんとか）がもしかしたらいるかもしれないですよね・・・

◆売買代金の中から通常の物件売買にかかる費用を捻出しなくてはいけない
→債権者側が支払う（といっても実質は所有者様の返済の一部からとなりますが）費用の中には次のようなものを認めてもらったことがあります。
●所有者の引越し費用（引っ越すお金がないといえば)
●売買物件の測量費用(マンションだと難しいかも)
●司法書士への手数料（抵当権を抹消し所有権の移転をします)
●管理費滞納分の支払（マンションの管理組合は意外に強い権利を持ってます)
●税金滞納分の支払（固定資産税や消費税を滞納していると国税庁が差し押さえます。彼らは最強です)
●解体費用（古家で今にも壊れそうな場合でした。レアケース)
●修理費用（これも過去に１回だけしかありません。レア度は高いです)
●仲介業者への仲介手数料（私たちはこのお金でご飯を食べてます、ハイ)
とざっとあげるとこんなにあります。まあ、債権者側としては必要最低限のものしか認めてくれませんし、その分高い売却価格を求めてきます。

◆競売に比べて手間がかかる
→本気でこんなことを言ってくる債権者もけっこういますが、働かざるもの食うべからずですよ！

デメリットを見ていきましたが、売買費用以外は取るに足りませんし、その費用についても上記のように売買価格をその分高くすることによって対応可能ですね。

債権者の視点から見た場合も、回収できる金額という観点から
競売が不利＝任意売却が有利ということがいえるということをわかっていただけたでしょうか？

次回は、なぜ任意売却が競売よりも有利なのかその３(買主編)をみていきます。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

民法 III [第3版] 債権総論・担保物権
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2006/07/29 13:24｜任意売却とは｜TB：1｜CM：0｜▲

なぜ任意売却が競売よりも有利なのか、についてかいていきたいと思います。

結論からいってしまうと、所有者にとって競売が著しく不利だから、というのが任意売却が競売よりも有利な理由になります。

競売が不利＝任意売却が有利

という図式が成り立つことを、前回予告したように所有者･債権者･買主の３つの視点から見て行きたいと思います。

①所有者の場合
【メリット】
◆競売に比べて、市場価格に近い価格で販売できる
←通常のルートでの不動産の販売という形になるため

◆競売に比べて、債権者へより多くの返済が可能となる
←競売は、不動産鑑定士の査定(およそ市価の９割くらいの甘さ)×0.7という計算で売却の最低価格が出されるため
◆競売に比べて、近隣に秘密にできる
←競売が進むと入札希望する方が調査のために近隣に聞き込みを開始してしまいますが、速やかな任意売却の場合はその前に解決してしまうため

◆競売に比べて、任意売却後の債務の返済も柔軟に対応して貰える
←債権者はもともと債権を安く買っており(債権額の１～３割程度とか物件によるようです)、また残債については無担保債権となるため、無理のない返済計画の話し合いが可能になるため

◆競売に比べて、お手元に余剰資金を残すことも可能(取り扱いの業者さんにもよりますが、駿パパのところでは可能です。)
←こちらについては本当にケースバイケースです。が、競売になったら最後、基本的には相手側に何も求めることが出来ず、金銭面的なところも含め、無条件で立ち退かなければなりません。競売の買主保護のための法整備も進み強制執行という落札者にとっては強い見方も簡単に使えるようになっています。
詳しくはまたあらためて記事にしようと思います。また、こちらで個別の相談をメールで受付けてますのでもし良かったらどうぞ。

◆競売に比べて、自分の意志で進めることが出来る
←競売とはあくまでも強制的に不動産を処分し、換金するシステムです。この過程の中に、不動産所有者の意志は考慮されることはほとんどありません。退去に関しても、所有者が何らかの主張をしたところで、聞き入られることは全くなく、問答無用に立ち退きを命じられるだけであり、仮にそれを拒んだ場合、今度は周り近所に目立つようにして立ち退きの強制執行が行われます。その不動産の所有者としては、後ろ向きな形で家を手放さなければならないのです。
それと対比する任意売却ですが、これは、あくまでも不動産所有者が自らの意志で売却を進めることですので、非常に前向きな形での債務処理の手段といえましょう。たとえば引渡しの時間を猶予してもらうなんてことも可能です。

【デメリット】
◆依頼する先の不動産業者によって結果が左右してしまう？
←任意売却は、不動産の知識＋高度な債権処理の法律の知識＋交渉などの営業能力が必要で、そのうちどれかがかけてても成立できないことが多いです。
街の不動産会社や大手不動産販社では高度な債権処理の法律知識がないことがほとんどですし、司法書士や弁護士の先生に依頼する場合は果たして不動産の適正な処理がうまく出来るのだろうか、という事になります。
やはり、専門的に業務を行っている不動産会社の方がバランスが取れていて結果を出せるように思います。

とこんな風に所有者様の視点から任意売却のメリット･デメリットを見て行きましたが、②債権者の場合、③買主の場合はまた次の記事にかくことにしましょう。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

不良債権処理を加速させる方法―債務者・債権者を同時に救う!
植田六男 (2002/04)
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2006/07/24 17:58｜任意売却とは｜TB：0｜CM：0｜▲

今回は前回の【競売ってどんなの?】に続いて『任意売却』について書こうと思います。

任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、ご所有者様と債権者(銀行やサービサーといわれる債権回収会社などの金融機関）の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずにご所有者様・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることをいいます。
つまり、３つの利害関係者がお互いが納得した上で不動産を自らの意思で売却するということです。
何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権を実行して、ご所有者様の不動産を競売にかけ、現金にしようとします。
しかし競売だと、いくらで落札されるかは開札日までわかりませんし、市場価格より2～3割低い価格になることもあります。
そこで仲介者(具体的には不動産会社など)が所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格でこれを売却をすることが、任意売却です。
新たに買われる方によっては、債権者の目に触れない形でまとまった資金を残すことも可能になります。

難しいですか？今後はじっくりとわかりやすく解説をしていきます。

次の記事では、なぜ任意売却が競売よりも有利なのかをご所有者様・債権者・買主の３つの視点から整理してみましょう。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

任意売却の法律と実務
上野隆司、高山満他 (2002/09)
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2006/07/23 09:54｜任意売却とは｜TB：0｜CM：0｜▲

ご覧になっていただいている皆さん。はじめまして。駿パパです。

今年の６月に元気な男の子が産まれた新米パパの２７歳です。
仕事は、東京２３区全域を飛び回っている不動産会社の営業マンです。
分譲のマンションを売ったり、賃貸マンションのお部屋を紹介したり、何億もするようなビルを売ったりすることもあります。
でも主に扱っているのは、ちょっと特殊な物件です。

競売って聞いたことありますよね？最近では一般の方も参入することが多くなってきて度々ニュースでも取り上げられていますよね。
その競売物件を主に扱っております。

買う側としてみれば、通常の相場よりも安く買える可能性が高い競売物件というのは、それだけで魅力ですし、専門知識を持ったプロのアドバイスを聞きながらであれば、落札できた後の占有屋や事件屋を排除することや複雑な権利関係を通常に戻すといった落札後のリスクも最小限に抑えられることが一般の方にも浸透してきたため、裁判所の開札日には行列が出来ることもあるくらいの人気が出るのも理解できます。

しかし、売る側・・・すなわち競売を申立てられてしまった所有者様にとっては、様々なデメリットがあります。

◆入札期間の約２週間前には、インターネットによる物件情報の公開が行われるため、その情報を見たいろいろ方（私のような不動産屋から戸建・マンションの購入を考えている一般の方まで本当にいろんな方）が家の周りを調査しに来ます。中には近隣の方に聞き込み（どういった方が住んでいるか、評判はどうか、何か問題はないかなど）までするところもありますので、プライバシーの侵害が気になります。
◆落札された金額はほとんどの場合、債権者（銀行などの金融機関やサービサーといわれる債権回収会社など）に全額振分けられることになります。（落札価格＞借金の総額の場合には、当然あまった金額は返還されますが、私はまだ１件もそういった案件に遭遇したことはありません。）
◆競売によって落札された場合は、最高額を出した落札者（買い手）の権利が最大限に保護されるため、一応お話し合いの余地はあるかもしれませんが基本的にはすぐにお引越しをしなければいけないです。
◆お金がなくて引越しが出来ない場合は、買い手は強制執行という裁判上の手続を踏むことによって、裁判所の立会いのもと、簡単に（１週間もかからないことのほうが多いです）空家の状態にすることができます。この制度によって最悪の場合は家具などを外に出され鍵を換えてしまうという強硬手段を取れるようになります。

このまま手をこまねいていると上記のようなデメリットの直撃を受けることになりますが、そうなる前に取れる対策が実はあるんです。

それが・・・任意売却という方法です。

これについては、次の記事【任意売却ってどんなの?】を参考にしてください。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

これ以上やさしく書けない不動産競売のすべて
渡辺晋 (2005/02)
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2006/07/22 01:27｜競売とは｜TB：0｜CM：0｜▲

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駿パパ

Author:駿パパ
大田区在住の不動産屋に勤める２８歳の営業マン。
任意売却・競売不動産を扱っています。
◆債務を抱え、ご自宅や会社を不運にも競売にかけられてしまった不動産の所有者様のために、少しでもお力になれるように、所有者様のご意向に沿った解決のお手伝いをしています。
◆競売物件の入札代行をしています。お客様がご希望する競売不動産を落札できるように、ピンポイントの査定・銀行からの融資の根回し・手続等の準備実行をやっています。
◆通常の不動産の売買・賃貸もばっちり取り扱っております。

個別のご相談はこちらにて承っております。競売の対応の仕方から賃貸マンションをお探しの方までお気軽にどうぞ。

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