http://luckyotown.blog50.fc2.com/ 不動産屋の営業をしている駿パパが不動産の競売・任意売却を解説。不運にも競売の申立てという憂き目にあっている不動産のご所有者様が納得のいく解決を目指せるような現場から生の声をお届けします。 ja http://luckyotown.blog50.fc2.com/blog-entry-12.html 不動産のご売却を不動産屋に依頼した場合は、不動産の所有者様とその不動産屋との間に媒介契約というものを締結してから販売活動に入ります。今日は、媒介契約について説明していきます。まず、契約の趣旨から。重複しますが、不動産屋（宅地建物取引業者といいます）が、不動産（宅地建物）の売買や交換の仲介の依頼を受ける際の契約のことです。昔は、口約束だったため法律上の規制がなかった点や言った言わないのトラブルなどが 不動産のご売却を不動産屋に依頼した場合は、不動産の所有者様とその不動産屋との間に媒介契約というものを締結してから販売活動に入ります。

今日は、媒介契約について説明していきます。

まず、契約の趣旨から。
重複しますが、不動産屋（宅地建物取引業者といいます）が、不動産（宅地建物）の売買や交換の仲介の依頼を受ける際の契約のことです。
昔は、口約束だったため法律上の規制がなかった点や言った言わないのトラブルなどが多発していました。そこで、昭和５７年から法改正によって媒介契約に関する規定を国が設けました。その後、何度かの法改正を経てますが基本的な点はこういったところです。

次に契約内容についてのポイントです。
どの物件を依頼したのか？
どの不動産業者に依頼したのか？
どういったタイプの契約をしたのか？
報酬はいくらか？
売買価格はいくらか？
・・・他にもいろいろありますが、以上の点を押さえれば大丈夫でしょう。

１．どの物件を依頼したのか
不動産の概念上、土地と建物はあくまで別の不動産という扱いになります。ですから戸建住宅をご所有されている場合は、建物の所有権、土地の所有権（借地権や地上権の場合もあります）を売りますということを明確にしないといけません。その際は、登記されている地番や家屋番号といった公の情報で特定します。

２．どの不動産業者に依頼したのか
次の３のどういったタイプの契約をしたのかにも深くかかわりますが、不動産の所有者様と契約をする相手方を特定しなければいけません。

３．どういったタイプの契約をしたのか
媒介契約には３種類あります。
まずは、一般媒介契約です。
これは、複数の不動産業者に重ねて依頼することができるタイプの契約です。複数の業者を窓口として依頼するため、広い範囲での販売活動が見込めるというメリットがあります。
デメリットとしては、媒介契約を受けたはいいが、複数の業者に依頼しているため成功報酬を得られる保証がないため、成約に向けて積極的な努力をしない恐れがある（業者側に努力義務がなくなる）ということです。また、有効な買手が見つかった場合も複数の窓口があるため、牽制しあったりして買手を逃してしまうといった情けない話もあります。インターネットが普及した今では複数の窓口を設けることがどれだけのメリットになるかは疑問が残ります。
また、任意売却においては、債権者によっては”窓口が複数あると言っていることが変わったりしやすい”という理由で交渉を受付けてくれないところが多いです。

次に、専任媒介契約です。
これは、窓口となる不動産業者を１つに限定するタイプの契約です。
この契約を結ぶ以上は、不動産業者としても努力義務が発生します。積極的な販売活動が見込めるわけで、より高値での取引になる可能性が上がります。また、自分で買手を探索することも可能です。
デメリットは、依頼した業者が努力していない場合が挙げられます。そうなると販売活動が止まってしまいます。業者の選定は本当に大事です。しっかり見極めましょう。もし努力をしていない業者だったら、３ヶ月の有効期間を待つか、解約通知を送るなどして別の信頼できる業者を探しましょう。

最後が専属専任媒介です。
これは、専任媒介契約の業者側の成約をより厳しくしたものです。その代わり、自分で買手をみつけた場合も報酬を支払わなければいけません。

４．報酬はいくらか？
仲介手数料を契約書に定めていますが、最大で
売買代金（税抜）×３．１５％＋６．３万円（税込、売買代金が４００万円以上の場合）
となります。これ以上は請求しただけでも違法です。
あくまで、所有者様と買手を結ぶ不動産の媒介（仲介）の報酬としてですので、その業者が買取ったり、リフォームの請負工事の報酬とは別のものですので誤解のなさらないように。

５．売買価格はいくらか？
これは非常に重要なことです。合理的な価格を不動産業者はプロの立場からアドバイスをしなければなりませんし、金額を変更する場合（下がる場合）も根拠を明示なければいけません。
相場からかけ離れて高ければ買手が見つかりませんし、かけ離れて安いと安売りしてしまうことになります。
この説明をしっかりしてもらうような不動産業者を選定するべきでしょう。

ポイントを絞って媒介契約を見ていきましたが、いかがでしたでしょうか？
コメントをくれるとうれしいです。
次回も、競売･任意売却にまつわる諸問題について考えてみたいと思います。
次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

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]]> 任意売却とは 2006-09-11T12:26:29+09:00 駿パパ FC2-BLOG http://luckyotown.blog50.fc2.com/blog-entry-11.html ずいぶんごぶさたしてしまいました。駿パパです。仕事やらお盆やらで何かとばたばたしてました(汗)さて、その１、その２に続いて、競売が不利＝任意売却が有利 ということを見ていきましょう。その３は買主からの視点で見た任意売却を見ていきます。住宅でもなんでもそうなんですが、不動産を買う場合に一番気になるのはなんだと思いますか？様々な意見があるとは思いますが、一番大事なのは不動産価格だと駿パパは考えています。 仕事やらお盆やらで何かとばたばたしてました(汗)

さて、その１、その２に続いて、
競売が不利＝任意売却が有利
ということを見ていきましょう。
その３は買主からの視点で見た任意売却を見ていきます。

住宅でもなんでもそうなんですが、不動産を買う場合に一番気になるのはなんだと思いますか？
様々な意見があるとは思いますが、一番大事なのは不動産価格だと駿パパは考えています。
逆にいえば、どんな不動産でも価格次第では９９％は買い手が見つかるということです。
買い手としては、『少しでも安く買いたい』と当然考えているのです。

さて、少しでも安くとはいいますが、不動産には相場というものがあります。相場よりも安く買うというのは果たして可能なのでしょうか？

答えは、可能です。

からくりを説明しましょう。
不動産には３つの価格があるといわれています。

１．最高値＝時間をかけてじっくりと売る場合
これは、どうしてもその不動産でなければならない人が買います。
その不動産を買うことによってもともと持っていた不動産の資産価値があがったり(隣の土地など)、持っているだけでブランド力があるなど(銀座や六本木ヒルズなど)の場合に当てはまります。この物件を買うのにお金は惜しまないという人が最高値をつけます。

２．相場とほぼ同じ＝通常の売買の場合
一般的に流通している不動産の価格です。様々な要因で価格は上下しますが、相場を強く意識した金額で決まることが多いんじゃないでしょうか。

３．相場よりも安い場合＝何らかの事情で売り急いでいる場合
急な入り用で手元に現金化しなければいけないとか、そういった場合に売主である所有者様が相場よりも安い金額で妥協することがあります。私が経験したところだと、急な選挙で選挙資金を捻出しなければいけない議員の先生の資産を売却したケースなんかがこのケースに当てはまります。

任意売却はこのなかの
相場よりも安い場合＝何らかの事情で売り急いでいる場合
に該当することがほとんどです。
配当要求からだいたい６ヶ月間で開札日を迎えるので、悠長なことはやってられませんね。その間に、物件の細かい調査をして、買主を決めて、債権者と交渉をして、買主のローンを銀行と打ち合わせて、契約・決済をしてと全てぬかりなくとりおこなわなければいけませんから。

とにかく、買主から見てみると
任意売却物件＝売り急ぎ物件＝お買い得物件となるのがご理解頂けたかと思います。

競売での場合も同様に(裁判所は必ず売らなければいけないという気持ちから必然的に）
相場よりも安い場合＝売り急いでいる場合
に該当することになります。
しかし、物件の中を見ることも出来ず、落札後の権利関係の解消などに専門的知識が必要な上、買えるかどうかもわからない競売よりは、通常の市場に出回っていて相場よりも安く、その上権利関係もはっきりしている安心な物件＝任意売却物件の購入を考えるのが当然なのではないでしょうか。

こんな感じで任意売却の説明をしていきましたが、ご理解はいただけたでしょうか？
コメントをくれるとうれしいです。
次回からは、競売･任意売却にまつわる諸問題について考えてみたいと思います。
次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

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]]> 任意売却とは 2006-08-22T16:22:39+09:00 駿パパ FC2-BLOG http://luckyotown.blog50.fc2.com/blog-entry-10.html 前回に引き続きなぜ任意売却が競売よりも有利なのかということを解説していきます。２回目ということで、今回は債権者の側から見た任意売却ということをやって行きながら競売が不利＝任意売却が有利 という図式が成り立つことを見ていきたいと思います。物事を一方からだけではなく多くの視点でみていくということは、理解を深めより有利に運べることにつながりますからね。まずは、前提として債権者は何を考えているかという点を 前回に引き続きなぜ任意売却が競売よりも有利なのかということを解説していきます。

２回目ということで、今回は債権者の側から見た任意売却ということをやって行きながら
競売が不利＝任意売却が有利
という図式が成り立つことを見ていきたいと思います。物事を一方からだけではなく多くの視点でみていくということは、理解を深めより有利に運べることにつながりますからね。

まずは、前提として債権者は何を考えているかという点を知る必要があります。
債権(お金を払えと請求する権利）を持っている人や団体のことを債権者といいます。
債権者としては、当然その権利を行使しようとしてきます。また、あらゆる手段でその債権を保全（権利によって得られる利得を守ること)しようとしてきます。

その手段が、抵当権や根抵当権(売却などをした際の代金から他の債権者に優先して弁済を受けられる権利)をつけたり、債権者代位権（債務者に替わって権利を行使すること・・・例)売掛金の回収・資産の有効活用・・・etc）を行使したりすることなわけです。

そして「抵当権をつけられた後に支払が滞ると、債権者はいよいよ競売にかけて支払を優先的に受けようとするわけです。

つまりは、競売にかけている債権者というのは、他の債権者よりも優先的に十分な支払を受けたいと思っていると思ってほぼ間違いないということになります。

そこで、競売よりも任意売却に応じた方が有利だという"突け入るスキ"が出てきます。

【債権者の視点から見たメリット】
◆上位の債権者が受け取る金額が多くなる
→一般市場での売却となるため、市場の５割から７割程度の競売よりも高い金額になりやすい（一番抵当権者などの上位抵当権者の場合)
◆下位の債権者にも配当がある
→競売では、上位の抵当債権から順番に支払がされていくためどうしても下位の抵当債権への配当がなくなってしまうことが多くなるが、任意売却の場合は”ハンコ代”と称して抵当権抹消書類を発行する対価を得られるケースがほとんどである。

◆競売での手続きよりも早く回収が出来る
→競売での処理期間は配当要求の段階から約６・７ヶ月
　任意売却での処理期間は配当要求の段階から平均３・４ヶ月(私の経験上ですが）

何よりも受取る額が多くなるというところが
債権者が応じる最大のメリットになります。

【デメリット】
◆もしかしたら競売でものすごい高い金額で入札してくれる人が現れるかもしれない
→相場全く無視で、その物件がどうしても欲しい人(例えばお隣さんとか）がもしかしたらいるかもしれないですよね・・・

◆売買代金の中から通常の物件売買にかかる費用を捻出しなくてはいけない
→債権者側が支払う（といっても実質は所有者様の返済の一部からとなりますが）費用の中には次のようなものを認めてもらったことがあります。
●所有者の引越し費用（引っ越すお金がないといえば)
●売買物件の測量費用(マンションだと難しいかも)
●司法書士への手数料（抵当権を抹消し所有権の移転をします)
●管理費滞納分の支払（マンションの管理組合は意外に強い権利を持ってます)
●税金滞納分の支払（固定資産税や消費税を滞納していると国税庁が差し押さえます。彼らは最強です)
●解体費用（古家で今にも壊れそうな場合でした。レアケース)
●修理費用（これも過去に１回だけしかありません。レア度は高いです)
●仲介業者への仲介手数料（私たちはこのお金でご飯を食べてます、ハイ)
とざっとあげるとこんなにあります。まあ、債権者側としては必要最低限のものしか認めてくれませんし、その分高い売却価格を求めてきます。

◆競売に比べて手間がかかる
→本気でこんなことを言ってくる債権者もけっこういますが、働かざるもの食うべからずですよ！

デメリットを見ていきましたが、売買費用以外は取るに足りませんし、その費用についても上記のように売買価格をその分高くすることによって対応可能ですね。

債権者の視点から見た場合も、回収できる金額という観点から
競売が不利＝任意売却が有利ということがいえるということをわかっていただけたでしょうか？

次回は、なぜ任意売却が競売よりも有利なのか その３(買主編)をみていきます。

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民法 III [第3版] 債権総論・担保物権 内田 貴 (2005/09) 東京大学出版会 この商品の詳細を見る

]]> 任意売却とは 2006-07-29T13:24:05+09:00 駿パパ FC2-BLOG http://luckyotown.blog50.fc2.com/blog-entry-9.html なぜ任意売却が競売よりも有利なのか、についてかいていきたいと思います。結論からいってしまうと、所有者にとって競売が著しく不利だから、というのが任意売却が競売よりも有利な理由になります。競売が不利＝任意売却が有利という図式が成り立つことを、前回予告したように所有者･債権者･買主の３つの視点から見て行きたいと思います。①所有者の場合【メリット】◆競売に比べて、市場価格に近い価格で販売できる←通常のルートで 任意売却が競売よりも有利なのか、についてかいていきたいと思います。

結論からいってしまうと、所有者にとって競売が著しく不利だから、というのが任意売却が競売よりも有利な理由になります。

競売が不利＝任意売却が有利

という図式が成り立つことを、前回予告したように所有者･債権者･買主の３つの視点から見て行きたいと思います。

①所有者の場合
【メリット】
◆競売に比べて、市場価格に近い価格で販売できる
←通常のルートでの不動産の販売という形になるため

◆競売に比べて、債権者へより多くの返済が可能となる
←競売は、不動産鑑定士の査定(およそ市価の９割くらいの甘さ)×0.7という計算で売却の最低価格が出されるため
◆競売に比べて、近隣に秘密にできる
←競売が進むと入札希望する方が調査のために近隣に聞き込みを開始してしまいますが、速やかな任意売却の場合はその前に解決してしまうため

◆競売に比べて、任意売却後の債務の返済も柔軟に対応して貰える
←債権者はもともと債権を安く買っており(債権額の１～３割程度とか物件によるようです)、また残債については無担保債権となるため、無理のない返済計画の話し合いが可能になるため

◆競売に比べて、お手元に余剰資金を残すことも可能(取り扱いの業者さんにもよりますが、駿パパのところでは可能です。)
←こちらについては本当にケースバイケースです。が、競売になったら最後、基本的には相手側に何も求めることが出来ず、金銭面的なところも含め、無条件で立ち退かなければなりません。競売の買主保護のための法整備も進み強制執行という落札者にとっては強い見方も簡単に使えるようになっています。
詳しくはまたあらためて記事にしようと思います。また、こちらで個別の相談をメールで受付けてますのでもし良かったらどうぞ。

◆競売に比べて、自分の意志で進めることが出来る
←競売とはあくまでも強制的に不動産を処分し、換金するシステムです。この過程の中に、不動産所有者の意志は考慮されることはほとんどありません。退去に関しても、所有者が何らかの主張をしたところで、聞き入られることは全くなく、問答無用に立ち退きを命じられるだけであり、仮にそれを拒んだ場合、今度は周り近所に目立つようにして立ち退きの強制執行が行われます。その不動産の所有者としては、後ろ向きな形で家を手放さなければならないのです。
それと対比する任意売却ですが、これは、あくまでも不動産所有者が自らの意志で売却を進めることですので、非常に前向きな形での債務処理の手段といえましょう。たとえば引渡しの時間を猶予してもらうなんてことも可能です。

【デメリット】
◆依頼する先の不動産業者によって結果が左右してしまう？
←任意売却は、不動産の知識＋高度な債権処理の法律の知識＋交渉などの営業能力が必要で、そのうちどれかがかけてても成立できないことが多いです。
街の不動産会社や大手不動産販社では高度な債権処理の法律知識がないことがほとんどですし、司法書士や弁護士の先生に依頼する場合は果たして不動産の適正な処理がうまく出来るのだろうか、という事になります。
やはり、専門的に業務を行っている不動産会社の方がバランスが取れていて結果を出せるように思います。

とこんな風に所有者様の視点から任意売却のメリット･デメリットを見て行きましたが、②債権者の場合、③買主の場合はまた次の記事にかくことにしましょう。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

不良債権処理を加速させる方法―債務者・債権者を同時に救う! 植田 六男 (2002/04) エイチアンドアイ この商品の詳細を見る

]]> 任意売却とは 2006-07-24T17:58:56+09:00 駿パパ FC2-BLOG http://luckyotown.blog50.fc2.com/blog-entry-7.html 今回は前回の【競売ってどんなの?】に続いて『任意売却』について書こうと思います。任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、ご所有者様と債権者(銀行やサービサーといわれる債権回収会社などの金融機関）の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずにご所有者様・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることをいいます。つまり、３つの利害関係者がお互いが納得した上で不動産を自らの意思で売 【競売ってどんなの?】に続いて『任意売却』について書こうと思います。

任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、ご所有者様と債権者(銀行やサービサーといわれる債権回収会社などの金融機関）の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずにご所有者様・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることをいいます。
つまり、３つの利害関係者がお互いが納得した上で不動産を自らの意思で売却するということです。
何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権を実行して、ご所有者様の不動産を競売にかけ、現金にしようとします。
しかし競売だと、いくらで落札されるかは開札日までわかりませんし、市場価格より2～3割低い価格になることもあります。
そこで仲介者(具体的には不動産会社など)が所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格でこれを売却をすることが、任意売却です。
新たに買われる方によっては、債権者の目に触れない形でまとまった資金を残すことも可能になります。

難しいですか？今後はじっくりとわかりやすく解説をしていきます。

次の記事では、なぜ任意売却が競売よりも有利なのかをご所有者様・債権者・買主の３つの視点から整理してみましょう。

次の記事まで待てない方やご意見などはこちらまでおねがいします。

任意売却の法律と実務 上野 隆司、高山 満 他 (2002/09) 金融財政事情研究会 この商品の詳細を見る

]]> 任意売却とは 2006-07-23T09:54:47+09:00 駿パパ FC2-BLOG